Les revenus de votre location peuvent à peine couvrir l’usure normale, sans parler des coûts imprévus causés par les dégâts et les dégradations. Heureusement, les cautions sont là pour vous protéger.
Qu’est-ce qu’une caution ?
Un dépôt de garantie ou caution est une somme d’argent remboursable que vous demandez au voyageur de payer en plus du montant de la location. Demander une caution vous permet de vous prémunir contre les dégradations éventuelles..
En tant que property manager vous recevez des voyageurs que vous ne connaissez pas et qui vous sont adressés par les OTAs sur lesquels vous avez inscrit vos propriétés. Même si ces plateformes essaient autant que possible de vérifier l’identité des hôtes avant leur emménagement, rien ne garantit qu’ils soient prudents et responsables.
Que se passe-t-il si vous constatez des dégradations, que le ménage n’a pas été fait ou que vos voyageurs ont fumé dans vos hébergements ? Combien de situations comme celles-ci pouvez-vous gérer ? Pour vous prémunir contre ces incivilités, la meilleure solution reste de demander une caution.
Premièrement, la caution vous permet de protéger votre chiffre d’affaires en vous assurant d’être remboursé pour les dégâts causés. Plus important encore, demander une caution responsabilise les voyageurs. La caution peut être vue comme une mesure préventive qui a un fort impact psychologique.
La caution Airbnb
Une caution agit comme un bouclier pour vos hébergements. C’est pourquoi de nombreuses plateformes d’annonces comme Airbnb les utilisent pour protéger les hôtes contre les dégradations mineures causés par les voyageurs. Cependant, il semble que certains problèmes liés au système de caution d’Airbnb frustrent les propriétaires comme les locataires.
En tant que tel, la caution Airbnb engendre des responsabilités. En tant que propriétaire, vous ne voulez pas prendre le risque d’accepter une réservation sans que votre logement soit couvert.
Les cautions sur Airbnb sont généralement divisés en deux catégories : les cautions exigés par Airbnb et les cautions exigés par l’hôte.
Airbnb sécurise une pré-authorisation. La plateforme ne débite pas réellement les fonds. Mais les clients ne peuvent pas accéder au montant de la caution par le biais de leur carte bancaire avant qu’elle ne soit libérée (dans les 14 jours suivant le départ). La caution n’est remboursée que s’il n’y a pas de dégradations matérielles.
Airbnb permet aussi aux hôtes de demander une caution pour couvrir les dégradations mineures causés par les voyageurs. Le montant de la caution sera indiqué avant la réservation, et il n’y aura pas de pré-authorisation, contrairement à la caution exigé par Airbnb.
Les problèmes de la caution Airbnb
La demande d’encaissement traitée sur la base de la Garantie dommages des hôtes. Par conséquent, le non-respect de votre règlement, les manquements au ménage ou les odeurs (ex : si vos clients fument à l’intérieur) ne sont pas couverts par la caution Airbnb.
Comme nous l’avons déjà mentionné, Airbnb ne bloque pas les fonds de la caution demandée par l’hôte. Ce n’est même pas une autorisation de prélèvement. Par conséquent, même si l’hôte peut réclamer la caution après avoir constaté des dégradations, il ne sera pas systématiquement indemnisé.
En effet, diverses réclamations peuvent être refusées, et il n’y a aucune assurance que vous serez remboursé. Il semble que rien n’empêche un voyageur de refuser de payer la somme demandée.
Airbnb a récemment lancé son nouveau service de protection Aircover. Il est encore tôt pour vous fournir un avis tranché mais de nombreuses plaintes sont déjà à déplorer.
Quel montant pour ma caution ?
Le montant de la caution pour une location saisonnière n’est pas encadré par la loi. Vous pouvez définir arbitrairement le montant de vos cautions mais certains paramètres sont à prendre en compte.
Il est essentiel de s’assurer que vous facturez à vos clients le montant correct de la caution. Le montant de la caution dépend de vos tarifs par nuit et par semaine, des équipements et de la durée du séjour de vos hôtes, ainsi que de la taille et de l’emplacement de votre logement.
Cependant, elle doit être suffisamment élevée pour couvrir les dégradations et dissuader vos voyageurs de violer vos règles et d’endommager votre hébergement. A contrario, le montant doit rester raisonnable pour ne pas rebuter vos clients potentiels et vous éviter de perdre des réservations sur le marché concurrentiel de la location saisonnière.
Il n’existe pas de montant de caution idéal. Vous pouvez néanmoins vous baser en premier lieu sur le montant moyen des dégradations qui ont été causées dans vos propriétés.
Vous pouvez également réaliser un inventaire du mobilier et des équipements qui risquent d’être dégradés. A partir de cet inventaire, calculez-en sa valeur en cas de remplacement. Vous pouvez maintenant appliquer votre taux de sinistralité pour définir le montant de vos cautions.
Si vous ne disposez pas de ces informations ou si vous débutez, nous vous conseillons de demander un pourcentage du montant de la location.
Comment sécuriser une caution ?
Il existe plusieurs méthodes pour sécuriser une caution. Vous pouvez demander à vos voyageurs de vous verser un montant en espèces, par chèque ou par virement bancaire. Ces méthodes présentent de nombreux inconvénients :
- Le chèque est souvent utilisé comme moyen de dépôt de garantie car il permet d’engager un client sans débiter réellement les sommes sur le compte bancaire. Le chèque est très français ce qui est problématique si vous recevez beaucoup de touristes étrangers. Il y a un risque de chèque sans provision car le voyageur n’imagine pas que sa caution sera débitée. Enfin, la gestion du stockage et de la destruction des chèques est fastidieuse.
- Le virement bancaire permet au propriétaire de garantir les fonds, et d’éviter les no show. Mais pour un professionnel, en France, il n’est pas possible d’encaisser une caution sans avoir le cadre légal adéquat. De plus, les virements bancaires sont effectués sous 24 à 72h, pendant les jours ouvrés et sans compter les délais d’ajout de nouveau bénéficiaire. La gestion de virements est très complexe et chronophage.
- L’argent liquide est utilisé quand les propriétaires veulent être sûrs qu’ils seront couverts en cas de problème. Mais cela impose à votre voyageur de retirer de l’argent à un distributeur, ce qui engendre des frais pour les étrangers et qui n’est parfois pas possible selon le montant demandé. De plus, il y a un risque important de vol.
Pour éviter toutes les contraintes des pratiques traditionnelles, Swikly a inventé le swik : Un swik est une transaction bancaire qui sécurise une location ou une réservation à l’aide d’une caution en ligne.
Un swik est créé à partir d’une empreinte de carte bancaire qui doit être saisie par votre client sur un formulaire sécurisé. Il peut être sécurisé en ligne pour quelques heures ou pour plusieurs mois et les montants sécurisés ne sont ni bloqués ni débités : Le plafond des cartes bancaires n’est pas impacté par la sécurisation d’un swik.
Sécuriser une réservation avec un swik est immédiat : Vous n’avez plus à attendre un virement bancaire ou un chèque de caution. Il vous suffit de renseigner le montant que vous souhaitez sécuriser, l’adresse e-mail de votre client, etc et d’envoyer votre demande.
Votre client reçoit un mail de Swikly et est invité à enregistrer sa carte bancaire sur notre site. En acceptant votre demande de swik, votre client autorise un débit sur sa carte pour le montant et pour le délai que vous spécifiez.
Lorsque votre client honore son engagement, vous n’avez rien à faire, l’empreinte CB est automatiquement annulée. En cas de problème ou d’annulation par votre client vous pouvez demander l’encaissement partiel ou intégral du montant du swik en quelques clics.
Quand encaisser la caution ?
En cas de problèmes, vous pouvez être amené à encaisser la caution pour couvrir vos frais. Cela ne pose aucun problème tant que vous justifiez le montant et que vous en informez le locataire. Voici quelques raisons d’encaissement classiques :
- Le vol
- Les dégradations du mobilier
- Les dégradations du logement
- Saleté excessive
Prenez systématiquement des photos et demandez des devis au plus tôt après avoir constaté les dégradations pour chiffrer le montant à encaisser. En cas de contestation de votre client, vos photos serviront de preuves et les devis de justification du montant demandé. L’idéal est de réaliser un état des lieux à l’entrée et à la sortie de votre hébergement. Swikly et certains PMS vous permettent de demander à votre voyageur de réaliser un état des lieux en autonomie avec des photos.
Si vous comptez faire payer les clients pour les dégradations, vous devez les en informer et leur envoyer les photos des dégâts constatés, ainsi que les devis de réparation. Ensuite, vous devez soustraire les coûts des dégradations et rembourser le reste du montant de la caution.
